Hace no mucho los bienes raíces parecían inversiones reservadas para personas con gran capital, que requerían un conocimiento de la propiedad y una comprensión profunda del sector. Los REIT inmobiliarios emergen como el activo financiero que facilita este tipo de inversiones, ofreciéndolos en el mercado de valores tradicional y otorgando a esta inversión un enfoque más bursátil.

Mientras que las diferentes acciones suelen cubrir una amplia gama de sectores como energía, minería y salud, entre muchos otros, no hay muchos instrumentos enfocados en el sector inmobiliario, haciendo que los fondos REIT ganen todavía más relevancia.

Este artículo analiza en detalle estos novedosos instrumentos financieros, qué aspectos tener en cuenta para evaluarlos y las opciones disponibles para invertir desde Argentina.

¿Qué es un fondo Reit?

Un REIT (Real Estate Investment Trust), por sus siglas en inglés, es un fondo que posee, opera o financia la generación de ingresos inmobiliarios, permitiendo a los inversores beneficiarse de las ganancias mediante participación pública. En vez de comprar y gestionar propiedades directamente, los participantes pueden ser parte de un portafolio diversificado en inmuebles, aprovechando la renta u otras ganancias derivadas del sector.

Los REIT pueden estar compuestos de diferentes maneras dependiendo de cómo generan los ingresos. Si bien todos obtienen ganancias partiendo de una base común que es el inmueble, al igual que la renta fija, variable y mixta en los activos tradicionales, los REIT pueden servir para diferentes propósitos de inversión.

¿Cómo generan ganancias los REIT?

Los fondos REIT pueden obtener retornos de varias formas, dependiendo de los tipos de bienes inmuebles en los que invierten. Los tres tipos principales de fideicomisos que existen son los REITs de capital, REITs hipotecarios y REITs híbridos. Conocé más sobre cada uno de ellos y la forma en que generan ganancias.

• REITs de capital: En este caso, la inversión implica la propiedad y/o gestión del capital generado en bienes raíces, como la construcción de oficinas, apartamentos, shoppings y otros. La principal fuente de ingresos es la renta pagada obtenida de alquileres, y los inversores se pueden beneficiar tanto de los dividendos distribuidos como de la apreciación del valor de la propiedad.
• REITs hipotecarios: Estos fondos, conocidos como mREITs invierten en hipotecas y otros tipos de deuda inmobiliaria. Generan la mayor parte de los ingresos gracias al interés de los préstamos y créditos hipotecarios, aunque los retornos pueden ser más sensibles a las tasas de interés y los costos de financiamiento.
• REITs híbridos: Estos fondos combinan los tipos de renta inmobiliaria de los dos anteriores. Agrupa a dueños de propiedades que generan ingresos y a quienes invierten en hipotecas y deuda inmobiliaria. Permiten ganar exposición tanto a la renta de un alquiler como a los intereses de un préstamo, combinando ambas partes del mercado de bienes raíces.

Cómo invertir en un Reit inmobiliario

Gracias a la incorporación de los REIT como activo financiero negociado en la bolsa de valores argentina, los inversores interesados en este tipo de instrumento pueden acceder a ellos mediante un broker habilitado por la Comisión Nacional de Valores. El proceso para invertir solo requiere unos pasos sencillos que se describen abajo:

1. Crear una cuenta en un broker de Argentina o registrarte si ya tenés una. Para operar con los diferentes activos financieros regulados por la Comisión de Valores, es necesario estar registrado en un agente de bolsa habilitado. Ingresá tu correo, una contraseña y confirma mediante el link de verificación que te van a enviar. Después, seguí completando el formulario con tus datos personales.
2. Depositá fondos para operar. Una vez creada tu cuenta, necesitás ingresar los fondos que tenés pensados invertir en REITs. Dirigite a la sección de depósitos de tu broker o app de inversión, ingresá los datos bancarios en tu cuenta o los que te indiquen según el método que estés utilizando.
3. Andá a la sección de Cedears de tu broker y buscá Realty Income Corporation con el ticker O y presiona sobre él. En la siguiente pantalla podés consultar algunos parámetros como la cotización, volumen negociado y ratio de conversión. Ingresa la cantidad que tienes pensado invertir y confirma la operación.

Importante: Al igual que los demás Cedears disponibles en Byma, este fondo Reit cotiza en pesos, pero su valor está ligado al dólar contado con liquidación (CCL) por lo que es necesario analizar el precio del activo subyacente y el de este tipo de cambio.

Veamos este ejemplo con valores aproximados en la actualidad. El precio del fondo Reit subyacente es de USD 60 y el valor actual del dólar CCL es de $1,600 y el cedear tiene un ratio de 13:1. El cálculo quedaría de la siguiente manera:

USD 60 ÷ 13 (ratio) = USD 4,61 por CEDEAR
USD 4,61 × $1.600 (CCL) = $7.376 por CEDEAR

El mercado inmobiliario suele ser un indicador de la salud de determinada economía, por lo que algunos inversores añaden los precios de casas y alquileres a su análisis económicos. El precio de los REIT no es ajeno a esta condición y también suele reaccionar a estas variables.

Dato clave: El mercado inmobiliario como termómetro económico

REIT Argentina vs fideicomiso inmobiliario vs compra directa

Característica	REIT	Fondos de bienes raíces en Argentina	Inversión directa en propiedad
Estructura	Vehículo de inversión que es propietario o gestiona bienes raíces.	Estructura contractual gestionada por un fondo	El inversor es propietario del inmueble
Propósito principal	Invierte principalmente en ingresos generados por inmuebles	Objetivos financieros o desarrollos inmobiliarios específicos	Compra y administración para uso personal, ingresos de alquiler o apreciación.
Retorno	Ingreso por renta y apreciación de las propiedades	Retornos proyectados, ingresos por renta o apreciación de activos	Apreciación del valor inmueble e ingresos de alquiler
Liquidez	Elevado cuando se opera de forma pública.	En general bajo, dependiendo de la estructura	Generalmente bajo, ya que vender una propiedad lleva tiempo
Regulación	Sujeto a las regulaciones del mercado.	Depende del tipo de fideicomiso	Regido por leyes inmobiliarias en vez de regulaciones bursátiles.
Diversificación	Puede ofrecer exposición a múltiples propiedades.	A menudo concentrado en un unico proyecto	Usualmente concentrado en una o unas pocas propiedades

Riesgos y beneficios de invertir en Reit

Los REITS fueron creados con el objetivo de ofrecer exposición a los bienes raíces sin la necesidad de adquirir o gestionar propiedades físicamente, con la ventaja de que se pueden negociar mediante la bolsa de valores y con la cantidad de capital acorde al bolsillo de cada inversor. Sin embargo, el precio puede ser afectado por factores adicionales a los que impactan en el valor de las propiedades.

Estos son los principales riesgos y beneficios de invertir en REITS.

Beneficios

• Gestión profesional: Los fondos son gestionados por profesionales que manejan la selección de propiedades, financiamiento, operaciones y mantenimiento.
• Ingresos regulares: De forma adicional al interés generado, muchos fondos REIT otorgan a los inversores una parte de las ganancias obtenidas mediante dividendos, aumentando el atractivo de estos instrumentos.
• Acceso a sectores específicos: Los inversores pueden ganar exposición a sectores exclusivos como centros de datos, logística e infraestructura de la comunicación, permitiendo un enfoque diversificado dentro del mercado de inmuebles.

Riesgos

• Sensibilidad a la tasa de interés: El aumento de las tasas de interés puede resultar en costos crediticios más elevados, disminuyendo el atractivo de los REITS sobre todo en comparación con otras inversiones de renta fija.
• Volatilidad del mercado: La tasa de ocupación, la caída en alquileres o una menor demanda en el mercado pueden reducir las ganancias de los fondos REITS
• Riesgos específicos de los inmuebles: El precio de los REITs negociados públicamente puede fluctuar significativamente debido al sentimiento de los inversores, las condiciones económicas y la tendencia del mercado en general.

Conclusión: invertir en REIT Argentina

Los fondos REIT representan más que una inversión en bienes raíces, ya que ponen a disposición de los inversores minoristas un activo que tradicionalmente requería un capital elevado. Para los inversores de Argentina, esto crea un vínculo entre dos sectores históricamente distantes, la bolsa de valores y los proyectos inmobiliarios, sin requerir la compra o gestión directa de una propiedad.

Sin embargo, su valor no debe medirse únicamente en el interés que ofrece la inversión. La ventaja real de los REITs se centra en la flexibilidad que añaden al portafolio. Con este instrumento, los inversores tienen exposición a bienes raíces, propiedades de sectores específicos, y pueden ajustar su posición de acuerdo a los cambios del mercado. Para quienes buscan un tipo de ingreso más allá de las acciones tradicionales, los REIT pueden ser un buen complemento para una estrategia diversificada.